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Der Messie in meiner Wohnung – Rechte als Vermieter

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Messie Wohnung

Als Messie bezeichnet man umgangssprachlich Menschen, die aufgrund einer krankhaften psychischen Störung erhebliche Probleme damit haben, ihre Wohnung sauber zu halten und das Alltagsleben zu organisieren. Folge ist mitunter das krankhafte Sammeln von Müll oder unbrauchbaren Gegenständen. Selbsthilfegruppen oder spezielle Organisationsprogramme können bedingt helfen. Die praktische Durchführung bleibt vielen Betroffenen selbst überlassen und letztlich muss der Vermieter mit den nachteiligen Folgen zurechtkommen. In jedem Fall sollte man einen Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beauftragen, um sich rechtlich beraten zu lassen und die besten Optionen auszuwählen.

Um nicht in den finanziellen Ruin zu stürzen, bleibt oft nur die Lösung vom Mietvertrag. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine Kündigung möglich ist, lesen Sie im Folgenden.

Welche Kündigungsfristen sind einzuhalten?

Vermieter und Mieter können grundsätzlich nur unter Einhaltung bestimmter gesetzlicher Fristen kündigen, §542 BGB.

Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig und beginnen bei drei Monaten. Die Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate, §573c Abs.1 S.2 BGB.

Dies gilt jedenfalls für eine ordentliche Vertragskündigung seitens des Vermieters für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit. Hierbei gilt jedoch bereits: Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, §573 Abs.1 BGB. Ein berechtigtes Interesse kann unter anderen dann vorliegen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, §573 Abs.2 Nr.2 BGB.

Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung

Um fristlos kündigen zu können, müssen die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegen.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund möglich.

Ein wichtiger Grund liegt nur dann vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, §543 Abs.1 S.2 BGB.

In § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wird aufgeführt, dass ein wichtiger Grund unter anderem dann gegeben sein kann, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Generell gilt also, nur wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, ist eine fristlose Kündigung zulässig.




Der Hausfrieden muss allerdings derart nachhaltig gestört sein, dass man von einer Unzumutbarkeit sprechen kann. Dies ist stets vom jeweiligen Einzelfall abhängig. Die gesetzlichen Regelungen zeigen mithin, dass das Mietrecht ein hohes Gut und im Zweifel zugunsten des Mieters zu entscheiden ist.

Wann ist das Festhalten am Mietvertrag „unzumutbar“?

Ein Beispiel für eine wirksame fristlose Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB, stellt die Entscheidung des Amtsgerichtes Münster aus dem Jahr 2011 dar (AG Münster, Urt. v. 08.03.2011 – 3 C 4334/10).

Im diesem Fall fand der Vermieter zuvor im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung eine extrem verschmutzte und unaufgeräumte Wohnung seines Mieters vor. Die Wohnung sei vollkommen verdreckt gewesen, insbesondere Küche und Bad. Die dort befindlichen Wasserhähne machten den Eindruck, als seien sie seit Jahren nicht mehr benutzt worden. Vor diesem Hintergrund bestehe die Gefahr, dass die Wasser- und Abwasserleitungen beschädigt oder mit Legionellen befallen seien. Nachdem der Mieter der vorherigen Aufforderung seitens des Vermieters, die Wohnung zu säubern, um die Geruchsbelästigung, welche schon im Treppenhaus spürbar war, zu beseitigen und einen Ungezieferbefall zu verhindern, nicht nachkam, sprach der Vermieter die fristlose Kündigung aus.

Das Amtsgericht Münster gab dem Vermieter Recht und sah in der Verwahrlosung der Wohnung eine Störung des Hausfriedens, insbesondere dann, wenn durch den unhygienischen Wohnungszustand schon Gestank ins Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mitmieter beeinträchtigt.

Das Gericht stellte weiterhin darauf ab, dass dem Mieter eine angemessene Frist gesetzt war, sein Verhalten abzustellen und die Wohnung aufzuräumen. Da er diese Frist nicht genutzt hat, konnte das Mietverhältnis gekündigt werden.

Ähnlich entschied das Amtsgericht Hamburg-Harburg in einem vergleichbar gelagerten Fall (AG Hamburg-Harburg, Urt. vom 18.03.2011 – 641 C 363/10).

Konstellationen hingegen, in denen z.B. Sperrmüll in der Wohnung gelagert wurde, ohne dass die Sicherheit des Hauses oder der Bausubstanz beeinträchtigt wurden (AG Friedberg, Urt. v. 16.1.1991 – C 1690/90) oder muffiger Geruch in der Wohnung bedingt durch Aufbewahren von nicht-biologischen Gegenständen, wie Hausrat, Kleidung und Zeitung (AG München, Urt. v. 12.12.2002 – 453 C 29264/02), reichten nicht aus, um eine Unzumutbarkeit des Festhaltens am Mietvertrag zu rechtfertigen.

Ein Kündigungsgrund liege nur vor, wenn das Messie-Verhalten eine Außenwirkung entfalte, wenn also andere Mieter durch Gestank oder Ungeziefer belästigt werden, so das Amtsgericht München.

Wichtig ist auch, dass der vertragswidrige Zustand zum Zeitpunkt der Kündigung andauern muss.

So entschied das Amtsgericht Görlitz zu Gunsten des Mieters, der zum Zeitpunkt der Kündigung sein vertragswidriges Verhalten durch die Beauftragung einer Reinigungsfirma und seiner stärkeren Körperpflege beendet und nachgewiesen hat, dass er sich zukünftig vertragsgemäß verhalten werde. Die Kündigung war hierbei auch mit Rücksicht auf das hohe Lebensalter (85 Jahre) des Mieters unwirksam (Amtsgericht Görlitz, Urt. vom 24.10.1997 – 2 C 0431/97).

Wie sollte ich als Vermieter vorgehen?

Als Vermieter sollten sie Beschwerden von Nachbarn oder Zeugen ernst nehmen.

Hierzu ist es ratsam bei ersten Anhaltspunkten zunächst einen Termin zur Wohnungsbesichtigung zu vereinbaren.

Sollte die Wohnung in einem ähnlichen Zustand, wie in den oben genannten Fällen vorgefunden werden, empfiehlt es sich umgehend den Mieter dazu aufzufordern, eine Säuberung der Wohnung vorzunehmen. Dabei sollte eine schriftliche Abmahnung mit einer angemessenen Frist erfolgen. Dies und weitere Beweise, wie Zeugenaussagen und Beschwerden von Nachbarn, können unter Umständen in einem späteren gerichtlichen Prozess zur Durchsetzung von Ansprüchen helfen.

Wenn dies nichts hilft und um möglichen, insbesondere finanziellen Fehlern aus dem Weg zu gehen, sollte anwaltlicher Rat ersucht und gemeinsam besprochen werden, ob Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung vorliegen. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier weiterhelfen.

Ist der Mieter wegen hohen Alters oder auch Krankheit nicht mehr in der Lage, seine Angelegenheiten ganz oder teilweise zu bewältigen, kann beim Amtsgericht bzw. Betreuungsgericht die Bestellung

eines Betreuers angeregt werden, 1896 Abs.1 S.1 BGB. Wird ein Betreuer für alle oder nur die finanziellen Angelegenheiten des Mieters bestellt, ist dieser künftig Ansprechpartner des Vermieters,

§1901 Abs.1 BGB.

Letztlich ist schnelles Handeln dringend gefordert, um größere Schäden zu verhindern. So sah das Landesgericht Berlin bei einer verwahrlosten Wohnung keinen Grund, diese nicht zurückzunehmen, sollte der Mieter nun ausziehen (LG Berlin, Urt. v. 25.4.2003 – 63 S 292/02). Nur wenn sich aus Art und Umfang der zurückgelassenen Gegenstände ergibt, dass dem Vermieter eine Inbesitznahme nicht möglich ist, liege eine Vorenthaltung der Mieträume durch den Mieter vor. Dann ist nach §546a BGB ein Anspruch auf Entschädigung möglich.