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Mieter entpuppt sich als Mietnomade – Tipps für Vermieter?

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Mietnomaden gehen häufig nach einem ähnlichen Muster vor. Sie geben sich nach außen hin wohlhabend, höflich, fahren unter Umständen ein teures Auto und machen auch sonst den Anschein, alle Voraussetzungen eines geeigneten zahlungswilligen Mieters zu erfüllen. In Wahrheit haben sie aber von Anfang an betrügerische Absichten und wissen schon längst Lücken im Mietrecht zu Ihrem Vorteil zu nutzen. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier beraten, wie Mieter am besten ausgewählt werden und welche rechtlichen Möglichkeiten bei einem Mietnomaden hat.

Wie kann ich als Vermieter vorgehen, um das Risiko, auf einen Mietnomaden reinzufallen, zu verringern?

Mieterselbstauskünfte

Potenziellen Mietern einen Fragebogen zur Mieterselbstauskunft vorzulegen ist durchaus üblich. Ob dieses Formular nun wahrheitsgemäß ausgefüllt wird, ist eine andere Frage.

Auskünfte, an denen der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ hat, worunter die Fragen nach Einkommen und Bonität auf jeden Fall fallen, müssen rechtlich wahrheitsgemäß ausgefüllt werden. Sollte ein entsprechender Schwindel auffliegen, ist der Vermieter zur Anfechtung und Kündigung des Mietvertrages berechtigt, ohne dass sich das der Aufklärungspflichtverletzung inhärente Risiko eines Mietzinsausfalls erst verwirklicht haben muss (LG München, Urt. v. 25.03.2009 – 14 S 18532/08).

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Eine Mietschuldenbescheinigung kann ebenfalls u.U. helfen. Doch Vorsicht, gerichtlich wurde bereits entschieden, dass die Bescheinigung keine verlässliche Auskunft über die Zuverlässigkeit eines Mieters gibt. Denn aus der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gehe weder hervor, für welchen Zeitraum sie gelte, noch, ob auch sonstige Rückstände wie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen darin enthalten seien. Ehemalige Vermieter müssen ihrem Mieter daher keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen (BGH, Urt. v. 30.09.2009 – VIII ZR 238/08). Die Einforderung von Kontoauszügen als Nachweis von ordnungsgemäßen Mietzahlungen kann jedoch weiterhelfen.

Schufa-Bonitätsauskunft

Eine rechtliche Pflicht des Mieters zur Vorlage einer Schufa-Bonitätsauskunft besteht zwar nicht. Weigert sich dieser aber, die Auskunft vorzulegen oder in dessen Einholung einzuwilligen, liegt der Verdacht nahe, der Mieter habe etwas zu verbergen.

Recherche in einschlägige Datenbanken

Hierzu zählen z.B. die DeMDa Deutsche Mieter Datenbank, Vermieterschutzgemeinschaft, ZVSD Zentrale Vermieterschutz Datenbank.

Bürgen, Kaution, Versicherung

Weiterhin kann man einen Bürgen für die Mietzahlung benennen lassen.

Häufig wird eine Kaution von drei Monatsmieten vereinbart. Wenn der Mieter jetzt schon auf befristete Zahlungsschwierigkeiten hinweist, sollte man vorsichtig sein.

Weiterhin bleibt noch die Möglichkeit eines Abschlusses einer Rechtsschutzversicherung oder einer Versicherung für Mietausfälle. Dann erhält der Vermieter im Fall der Fälle zumindest einen Teil seiner auflaufenden Kosten erstattet.

Was können Vermieter gegen Mietnomaden tun?

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Eine fristlose Kündigung ist gem. §543 Abs.2 S.1 Nr.3 BGB bereits dann möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Monaten mit der Entrichtung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist. Eine Kündigung kann dabei ohne Abmahnung erfolgen, §543 Abs.3

S.2 Nr.3 BGB. Die Kündigung sollte schriftliche erteilt werden und mit der Begründung des Zahlungsrückstandes versehen sein.

Vermieter sollten darauf achten, dass die Kündigung den formellen Anforderungen genügt. Im Zweifel sollte das Kündigungsschreiben mithilfe eines Anwaltes formuliert werden, um Fehler zu vermeiden. Der BGH macht deutlich, dass es hierbei insbesondere darum geht, dass die Begründung dem Mieter zunächst eine ausreichende Grundlage für die Entscheidung gibt, ihr zu widersprechen oder sie hinzunehmen (BGH, Urt. v. 12. 05.2010 – VIII ZR 96/09).

Weiterhin sollte man sicherstellen, dass das schriftliches Kündigungsschreiben den Mieter auch erreicht und hierbei seitens des Mieters keine Tricks angewandt werden.

Daneben sollte an eine ordentliche Kündigung gedacht werden, da der Mieter durch Zahlung des rückständigen Betrags bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Kündigung unwirksam werden lassen kann, §569 Abs.3 Nr.2 BGB.

Räumungsklage

Nach der Zustellung der fristlosen Kündigung sollte zeitnah eine Räumungsklage eingeleitet werden, denn bis zu einem endgültigen Urteil können noch viele Monate vergehen.

Die Mietrechtsreform vom 01.05.2013 brachte in dieser Angelegenheit eine entscheidende Neuerung zugunsten des Vermieters (https://www.mietrecht-reform.de).

Diese sieht vor, dass Räumungssachen „vorrangig und beschleunigt“ durchzuführen sind. Räumungsklagen über Wohnraum sollen hierdurch schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt werden.

Wird die Räumungsklage mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete verbunden, so kann der Vermieter den Erlass einer Sicherungsanordnung für die während des Prozesses weiterhin auflaufenden Mieten verlangen. Der Mieter muss dann für diese Mietbeträge Sicherheit, z. B. durch Bankbürgschaft, leisten.

Ein Mietnomade wird dies mit großer Wahrscheinlichkeit unterlassen.

Folge ist, dass der Vermieter bei einem Unterlassen sodann die sofortige Räumung der Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes beantragen und so schneller denn je einen Räumungstitel erlangen kann.

Urkundsverfahren

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter Mietrückstände auch in einem sog. Urkundsverfahren erstreiten kann. Wenn der Vermieter einen Mietvertrag hat, den er als Urkunde vorlegen kann, hat er gute Aussichten darauf, auf diesem Wege die Mietrückstände zu erhalten (BGH, Urt. v. 1.06.2005 – VIII ZR 216/04).

„Berliner Modell“

Das „Berliner Modell“ beschreibt einen Beschluss des BGH, welcher aufgrund des zunehmenden Problems der Mietnomaden gefasst wurde (BGH, Beschl. v. 10.08.2006 – I ZB 135/05).

Dem Vermieter wird zugestanden, dass er sich mit der Räumung auf sein Vermieterpfandrecht berufen darf. Das Mobiliar des Mieters verbleibt in den Wohnungsräumen. Der Mieter kann innerhalb von vier Wochen die Einrichtung auslösen. Unterlässt er dies, kann der Vermieter das Mobiliar, also das Pfand, versteigern, um seine Ansprüche zu befriedigen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Problematisch ist hierbei festzulegen, was pfändbar ist. Auch hier kann anwaltlicher Beistand im Streitfall helfen.

Keine Selbstjustiz

Vorsicht, zur Selbstjustiz sollte auf keinen Fall gegriffen werden. Türschlösser austauschen oder Möbel abtransportieren ist rechtlich illegal.

Der BGH entschied zwar, dass das Wasser bei Gewerbemieterfällen abgedreht werden kann, wenn bestimmte Umstände vorliegen (BGH, Urt. v. 06.05.2009 – XII 137/07). Dieses Urteil kann jedoch nicht eins zu eins auf das Wohnraummietrecht übertragen werden.

Strafanzeige stellen

Dem Vermieter kann jedoch Strafanzeige wegen Entmietbetrugs oder Mieteingehungsbetrugs stellen. So verurteilte das Amtsgericht Berlin-Tiergarten eine Mieterin, die sich letztlich als betrügerische Mietnomadin entpuppte, zu einer Bewährungsstrafe von sechs Monaten (AG Berlin- Tiergarten, Urt. v. 22.06.2005 – 61 Js 1479/05).

Falls Mietnomade die Wohnung untervermietet

Es kann passieren, dass die Wohnung vom Mieter untervermietet wird. Der Gerichtsvollzieher durfte bis zur Mietrechtsreform in 2013 jedoch nur dann räumen, wenn in der Zwangsvollstreckungsklausel sämtliche Bewohner bzw. Mitbesitzer aufgenommen wurden. Seit der Reform gilt eine erlassene einstweilige Räumungsverfügung gegen jede in der Wohnung angetroffene Person.

Außerdem entschied der BGH, dass sämtliche Einnahmen aus der Untermiete dem eigentlichen Vermieter zustehen, um so Mietnomaden keine Fläche für finanziellen Reiz zu schaffen (BGH, Urt. v. 12.08.2009 – XII ZR 76/08).

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