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Mietkaution – Rechte und Pflichten von Mieter, Vermieter

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Mietkaution - Rechte und Pflichten

Die Mietkaution, auch Mietsicherheit genannt, ist ein Geldbetrag, den der Mieter an den Vermieter leistet, um damit aus dem Mietverhältnis herrührende Forderungen des Vermieters zu sichern.

Die Forderungen des Vermieters können verschiedenen Ursprungs sein. Sowohl Mietrückstände, als auch Nebenkosten und Reparaturleistungen können mit der Mietkaution verrechnet werden, wenn sie bei Beendigung des Mietvertrages noch offen sind.

Die Hinterlegung einer Mietkaution muss zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart werden.
Die Höhe der Kaution bei Wohnraummietverträgen ist gesetzlich begrenzt und darf drei Kaltmieten nicht übersteigen. Bei gewerblicher Nutzung der Räume hingegen besteht keine Begrenzung; hier können Mieter und Vermieter einen Betrag vereinbaren, der den Umständen angemessen erscheint, unabhängig von einer gesetzlichen Höchstgrenze.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Mietkaution zu hinterlegen.
Die meisten Vermieter bevorzugen die schlichte Übergabe oder Überweisung des Geldes auf ihr Konto. Dies hat aber einen Nachteil für den Mieter, der nicht zu unterschätzen ist: Sollte der Vermieter eine Insolvenz anmelden, wird das Insolvenzverfahren über das gesamte Vermögen des Vermieters eröffnet. Alle Forderungen, die gegen den Vermieter bestehen, werden aus diesem Vermögen befriedigt. Ist die Mietkaution nicht auf einem gesonderten Konto angelegt, sondern auf einem normalen Bankkonto des Vermieters, so zählt auch die Mietkaution zum Vermögen des Vermieters und der Mieter verliert mit hoher Wahrscheinlichkeit sein Geld. Besser ist es daher, die Mietkaution auf einem Mietkautionssparbuch zu hinterlegen.




Das Kautionssparbuch wird in der Regel vom Mieter bei der Bank persönlich eröffnet. Das Konto wird aber nach Einzahlung der Kaution durch den Mieter von der Bank gesperrt, sodass der Mieter kein Geld mehr von dem Konto abheben kann. Der Vermieter kann also sicher sein, dass die Kaution verfügbar ist.
Das Kautionssparbuch stellt zugleich eine Sicherheit für den Mieter dar, denn der Vermieter darf nur mit Zustimmung des Mieters über das Geld verfügen. Hebt der Vermieter Geld von dem Konto ab, wird der Mieter darüber von der Bank umgehend informiert.
Das Sparbuch ist zudem eine sichere Geldanlage und bringt dem Mieter Zinsen ein.
Das heißt, der Vermieter muss dem Mieter nach Auflösung des Mietverhältnisses die Kaution inklusive der bis dahin erhaltenen Zinsen zurückzahlen.

Der Mieter muss die Kaution binnen der ersten drei Monate des Mietverhältnisses hinterlegen. Sollte der Mieter dies nicht tun, ist dies kein Kündigungsgrund. Der Vermieter kann die Zahlung der Kaution aber gerichtlich erzwingen, wenn sie vertraglich vereinbart ist. Der Mieter wird dann zur Zahlung verurteilt; zur Kautionssumme kommen dann noch Gerichts- und Anwaltskosten. Man sollte also darauf achten, die Kaution fristgerecht zu hinterlegen.
Die Mietkaution muss vom Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses binnen einer Frist von sechs Monaten zurückgezahlt werden, so der BGH. In vielen Fällen ist sogar eine kürzere Frist angebracht.

Ob der volle Betrag inkl. Zinsen oder nur ein Teil zurückgezahlt werden muss, hängt davon ab, ob Schäden an der Wohnung entstanden sind, oder ob eine Nebenkostennachzahlung von der Kautionssumme abgezogen werden kann.
Dafür ist besonders wichtig, dass Mieter beim Einzug alle Schäden an der Wohnung dokumentieren. So kann bewiesen werden, dass der Mieter nicht für diese Schäden verantwortlich ist und somit auch nicht für deren Reparatur aufkommen muss.
Ist der Vermieter nach sechs Monaten noch nicht in der Lage, eventuelle Betriebskostennachzahlungen zu beziffern, da die Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt werden konnte, darf er einen Teil der Mietkaution einbehalten, jedoch nur in der Höhe, die der zu erwartenden Nebenkostennachzahlung entspricht (BGH AZ VIII ZR 71/05).