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Nachmieter – Was Mieter und Vermieter beachten müssen

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Nachmieter

Gerade in der heutigen Zeit wird häufig von einem verlangt, so flexibel und spontan wie möglich zu sein. Man ist regelrecht darauf gepolt, von einem Tag auf den anderen in eine neue Stadt zu ziehen, wenn gewisse Umstände es erfordern. Oft geht dies mit einer neuen Arbeits- oder Ausbildungsstelle, einem Studium oder sonstigen Dingen einher, die mit der Karriere zu tun haben. Doch auch andere Gründe können eine Rolle spielen, wie dass die Familienplanung oder das zunehmende Alter einen zwingen, sich eine neue Bleibe zu suchen. Gleichzeitig möchten sich jedoch Vermieter absichern und vereinbaren in den Mietverträgen Kündigungsausschlüsse oder ein zeitlich befristetes Mietverhältnis.




Was passiert, wenn man kurzfristig ausziehen muss? Darf man in einem solchen Fall einen Nachmieter suchen? Wenn man einen geeigneten Kandidaten gefunden hat – darf der Vermieter dann überhaupt noch ablehnen?
Diese und weitere Fragen werden im folgen Ratgeber innerhalb eines rechtlichen Überblicks erläutert. Ein Anwalt für Mietrecht kann fachlich kompetent den individuellen Fall beurteilen und über weitere rechtliche Schritte beraten.

Wie sieht es mit der Kündigungsfrist aus und darf ich einfach einen Nachmieter suchen?

§573 c BGB stellt eine gesetzliche Kündigungsfrist dar und besagt, dass eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist – sie beträgt also grundsätzlich drei Monate.

Es kursiert hierbei das Gerücht, dass ein Mieter dem Vermieter nur drei Nachmieter nachweisen müsse, um sich so eine Kündigungsfrist zu sparen und jederzeit vom Mietvertrag lösen zu können. Dies ist jedoch falsch und weitaus komplizierter.

Generell muss man sich an die dreimonatige Kündigungsfrist halten.
Den Anspruch, einen Nachmieter zu suchen, hat man somit nur unter bestimmten Voraussetzungen. Denn es müssen besondere Umstände hinzutreten, die eine vorzeitige Lösung vom Mietvertrag ermöglichen.



Diese spielen insbesondere eine Rolle, wenn der Mieter durch einen Zeitmietvertrag oder durch einen vertraglich vereinbarten Kündigungsverzicht langfristig gebunden ist.

BGH: Es obliegt allein dem Mieter, einen geeigneten Nachfolger zu benennen.

Der Mieter trägt das Verwendungsrisiko der Mietsache, §537 Abs.1 BGB.
Es ist deshalb allein seine Sache, einen geeigneten Nachfolger zu suchen, den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.
Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken (BGH, Urt. v. 07.10.2015 – VIII ZR 247/14).
Auch hat der Vermieter grundsätzlich das Recht, dass der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis, so wie es ist, eintritt. Der Nachfolgemieter muss solvent, zumutbar und bereit sein, das Mietverhältnis „wie es steht und fällt“ fortzuführen (LG Bremen Az.: 2 S 105/00).

Ist eine „Ersatz- oder Nachmieterklausel“ vereinbart?

Für den Fall, dass Mieter vor Ablauf der Mietzeit aus der Wohnung ausziehen wollen, kann im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart werden, die dem Mieter das Recht gibt, einen Nachmieter zu stellen (OLG Frankfurt, Urt. v. 24.06.1991 – 11 U 3/91).
Sollte man also bereits beim Einzug ahnen, dass ein baldiger erneuter Umzug unter Umständen notwendig sein wird, ist es ratsam, solch eine Klausel vertraglich miteinzubeziehen.

Lösung vom Mietvertrag, wenn ein „berechtigtes Interesse vorliegt“

Ohne Nachmieter- oder Ersatzmieterklausel im Mietvertrag kann der Mieter grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter einer vorzeitigen Vertragsbeendigung und einem Ersatzmieter zustimmt. Er muss den Mietvertrag bis zum letzten Tag erfüllen (OLG Oldenburg, Beschl. v. 1981 – 5 UH 12/80).

Eine Ausnahme können sog. Härtefälle darstellen, bei denen der Mieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§242 BGB) ein berechtigtes Interesse daran hat, sich vorzeitig vom Vertrag zu lösen.

Keine Härte liegt so z.B. vor und der Mieter hat kein Recht, einen Nachmieter zu stellen, wenn er lediglich eine bessere, billigere oder verkehrsgünstigere Wohnung beziehen will oder wenn die restliche Mietzeit verhältnismäßig kurz ist, zum Beispiel drei Monate (OLG Oldenburg RE v.
23.04.1981 – 5 UH 1/81).

Ein besonderer Härtefall ist folglich u.a. auch damit verbunden, dass die restliche Vertragslaufzeit noch sehr lang ist. Solche Fälle betreffen also nur Mietverträge mit einer restlichen Laufzeit länger als drei Monate, wie bei Zeitmietverträgen und einem vertraglich vereinbartem Kündigungsverzicht.

Einen besonders unzumutbaren Fall bei einem unbefristeten Mietvertrag mit der üblichen Kündigungsfrist zu bejahen, wird daher schwierig sein.
Ausgeschlossen ist dies jedoch nicht, da stets der Einzelfall beurteilt werden muss. Es ist daher ratsam, in jedem Fall zuvor mit dem Vermieter zu sprechen und ihm nach Möglichkeit einen geeigneten Nachmieter anzubieten.
Wenn man glaubt, einen Härtefall darzustellen, sollte man schnell handeln. Anwaltlicher Rat kann helfen, um die Chancen auf Durchsetzung eines Anspruchs vorab abzuschätzen.

Was bedeutet das nun für den Mieter?

Hat der Mieter nachweisbar ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung, so kann der Vermieter den Nachmieter nur aus sehr gewichtigen Gründen ablehnen.
Auch trägt der Vermieter die Beweislast für eine Unzumutbarkeit des Nachmieters.
Dadurch wird der Mieter auch bei Ablehnung des Nachmieters so gestellt, als wäre ein geeigneter Ersatzmieter in den Mietvertrag eingestiegen. Nach weiteren Kandidaten muss er nicht suchen (LG Saarbrücken Urt.v.17.02.1995 – 13 B S 218/94).
Im Falle, dass kein Härtefall vorliegt, sollte über eine Untervermietung nachgedacht werden. Auch hier empfiehlt sich, sollte sich der Vermieter vehement wehren, rechtlichen Rat einzuholen.

Rechtlicher Überblick: Wann muss der Vermieter einen Nachmieter annehmen?

Abschließend sollen einige Beispiele aus der Rechtsprechung verdeutlichen, welche Situationen auf einen Härtefall schließen lassen können.
Der Vermieter ist beispielweise verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag zu entlassen, wenn sich Nachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb objektiv betrachtet zu klein wird. Voraussetzung ist, dass der Mieter einen geeigneten Nachmieter anbietet (LG Oldenburg Urt. v. 24.03.1995 – 13 S 1450/95).

Weiterhin ist ein überwiegendes Interessen bzw. ein Härtefall zu bejahen, wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt, z.B. wenn er seinen Arbeitsplatz verliert und in einer anderen Stadt arbeiten muss, oder der Mieter altersbedingt in ein Altersheim bzw. Pflegeheim ziehen muss (OLG Oldenburg RE v. 23.04.1981 – 5 UH 1/81).
Neben dem bereits erwähnten Fall, dass ein berechtigtes Interesse nicht vorliegt, wenn der Mieter lediglich eine bessere oder billigere Wohnung gefunden hat, besteht ebenfalls ein solches nicht, wenn er Eigentümer durch eigenen Hausbau wird (OLG Karlsruhe, v. 25.03.1981, Az.: 3 RE-Miet 2/81).

Was die Auswahl des Nachmieters anbelangt, wurde bereits entschieden, dass der Vermieter einen Nachmieter nicht allein deshalb ablehnen darf, weil dieser mit einem Kind in die Wohnung einziehen will (BGH, Urt. v. 22.01.2003 – VIII ZR 244/02).
Außerdem, ist der Vermieter mit einer Nachmieterstellung einverstanden, darf er den Abschluss eines Mietvertrages nicht ohne weiteres von einer Mieterhöhung abhängig machen (LG Wiesbaden, Urt. v. 19.01.2000 – 1 S 124/99).