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Die wichtigsten Verjährungsfristen für Mieter

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Mietvertrag Frist

Unwissen schützt vor Verjährung nicht. Bei all den Kosten, die man als Mieter zu tragen hat, verliert man schon einmal schnell den Überblick.

Unter Umständen kann es vorkommen, dass der Vermieter es versäumt, gewisse Ansprüche geltend zu machen und fordert sie nach Monaten, teilweise Jahren ein. Zum anderen möchte man selbst nicht in die Falle tappen und Ansprüche gegen den Vermieter verjähren lassen.

Im Folgenden werden daher die wichtigsten Fristen genannt, welche man als Mieter beachten sollte. Ein Anwalt für Mietrecht kann kompetent zu dem Thema Verjährungsfristen für Mieter beraten.

I. Regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren

  1. Zahlung des Mietzinses
    Gem. §195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist drei Jahre. Diese Frist gilt soweit das Gesetz keine abweichende Regelung trifft.Bei dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses gem. §535 Abs.2 BGB handelt es sich um einen Primäranspruch, bzw. einem sog. originären Erfüllungsanspruch und nicht um einen Ersatzanspruch, der aus einer Pflichtverletzung erwächst.Da für den Mietzinsanspruch des Vermieters keine abweichende Vorschrift zur Anwendung kommt, beträgt die Verjährungsfrist gem. §195 BGB drei Jahre.
  2. Nebenkostenabrechnung
    Für Nebenkosten gilt, dass diese spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums abgerechnet werden müssen (Hier ließe sich gut auf den Artikel „Zu hohe Nebenkosten und was man als Mieter beachten sollte“ verweisen, sofern dieser schon online ist. Dort wird Näheres hierzu erklärt).Der Vermieter darf diese Frist nicht verpassen, denn danach kann er die Forderung nicht mehr geltend machen. Dies gilt, soweit er die verspätete Abrechnung nicht selbst zu verschulden hat.Einwände des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung müssen ebenfalls innerhalb von zwölf Monaten geltend gemacht werden, bevor sie verjähren.
    Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen fallen wiederum unter die regelmäßige Verjährungsfrist i.S.d. §195 BGB.
  3. Rückzahlung der Mietkaution
    Die Mietkaution unterliegt ebenfalls der dreijährigen Regelverjährungsfrist gem. §195 BGB. Diese Verjährungsfrist gilt auch, wenn der Mieter die Herausgabe des beim Vermieter pfandweise befindlichen Sparbuchs verlangt (LG Oldenburg, Beschl. v. 11.2.2013 – 4 T 93/13).

II. Ausnahmen von der regelmäßigen Verjährungsfrist

  1. Vollstreckungsbescheide und Gerichtsurteile
    Eine Ausnahme zu der dreijährigen Verjährungsfrist enthält §197 Abs.1 Nr.3, Nr.4 BGB. Danach verjähren rechtskräftig festgestellte Ansprüche und Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder Urkunden erst nach dreißig Jahren seit der Rechtskraft des Titels (§201 S.1, 197 Abs.1 Nr.3, Nr.4 BGB).
  2. Verjährung der Ersatzansprüche
    Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Wohnung verjähren bereits innerhalb von sechs Monaten. Diese Frist beginnt bereits ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält, §548 Abs.1 S.2 BGB.Der wesentliche Unterschied zwischen dem §195 BGB und §548 Abs.1 BGB besteht somit darin, dass die dreijährige Regelverjährungsfrist schon während des laufende Mietverhältnisses zu laufen beginnen kann, während die sechsmonatige Verjährungsfrist regelmäßig erst mit der Rückerlangung der Mietsache durch den Vermieter beginnt.Unter Ersatzansprüche und damit unter die Sondervorschrift des §548 Abs.1 fallen auch Ansprüche des Vermieters wegen nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 19.01.2005 – VIII ZR 114/04). (Hier könnte auf den Artikel „Aktuelle Rechtslage- Schönheitsreparaturen Mietwohnung“ zum genaueren Verständnis verwiesen werden)Wenn der Mieter vor Rückgabe der Wohnung renoviert, obwohl er wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel hierzu nicht verpflichtet war und aufgrund eines Erstattungsanspruchs nunmehr das Geld zurückverlangt, muss er davon ausgehen, dass der Anspruch nach sechs Monaten gem. §548 Abs.2 BGB verjährt. Der BGH entschied mithin, dass die in §548 Abs.2 BGB enthaltene Verjährungsfrist damit auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat (BGH, Urt. v. 04.05.2011 – VIII ZR 195/10)


III. Wann beginnt die Verjährungsfrist an zu laufen?

Gem. §199 Abs.1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners, Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste.

Dies bedeutet, da §199 Abs.1 BGB für den Beginn Frist an den Schluss eines Kalenderjahres anknüpft, dass alle in demselben Kalenderjahr entstandenen Ansprüche zum selben Zeitpunkt verjähren.

IV.              Die Verjährungsfrist kann gehemmt werden?

Besteht ein Hemmungsgrund, kann diese einen Stillstand des Ablaufs der Frist bewirken. Nachdem der Grund für die Hemmung entfallen ist, läuft die Frist weiter. Das bedeutet, dass der Zeitraum, während dem die Verjährung gehemmt ist, nicht in die Verjährungsfrist einberechnet (§209 BGB) bzw. die Verjährung für die Dauer des Hemmungsgrundes „still gelegt“ wird.

Eine Hemmung kann in der Praxis in mietrechtlich relevanter Weise insbesondere eintreten durch:

  1. Ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch (§203 S.1 BGB)
    Dabei ist der Begriff „Verhandlungen“ weit auszulegen (BGH, Urt. v. 26.10.2006 – VII ZR 194/05). Danach genügt für eine Verhandlung jeder Meinungsaustausch über den Anspruch zwischen den Parteien, sofern die Leistung nicht sofort und eindeutig abgelehnt wird.Problematisch ist hierbei, dass das „Führen von Verhandlungen“ in der Praxis in einem entsprechenden Streitfall nur schwer nachweisbar sein wird. Man kann sich nicht generell darauf verlassen, dass ein möglicher Anspruch in einem späteren gerichtlichen Verfahren, aufgrund zwischenzeitlich eingetretener Hemmung, als noch nicht verjährt angesehen wird.
  2. Eine Leistungs- oder Feststellungsklage (§204 Abs.1 Nr.1 BGB)
    Wichtig ist hierbei zu beachten, dass eine Klage gem. § 253 Abs. 1 ZPO erst mit der Zustellung der Klageschrift beim Mieter als erhoben gilt.
  3. Die Zustellung eines Mahnbescheids (§204 Abs.3 Nr.3 BGB)
    Eine Ausnahme von der Zustellungsregelung bildet dabei §167 ZPO. Dieser bestimmt, dass die Zustellung einer Klage, eines Mahnbescheides oder eines sonstigen Schriftsatzes bereits mit dem Eingang beim Gericht eintritt, wenn die Zustellung „demnächst“ erfolgt. Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass sich Verzögerungen bei der vom Gericht durchzuführenden Zustellung der Klage, auf die der Kläger keinen Einfluss hat, zu dessen Lasten auswirken, Die Zustellung wirkt daher auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klage oder des Antrags auf Erlass eines Mahnbescheides zurück und ab dann beginnt bereits die verjährungshemmende Wirkung.

V. Wer muss die Einrede der Verjährung erheben und was ist die Folge?

Geht es z.B. darum, dass der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Mietzinszahlung durchsetzen will, ist der Mieter derjenige, zu dessen Gunsten sich die Verjährung auswirkt.

Daher muss er entsprechend alle Tatsachen darlegen und beweisen, aus denen sich der Beginn, die Dauer und das Ende der Verjährungsfrist ergeben.

Die Tatsachen, die zu einer Hemmung oder einem Neubeginn der Verjährung führen, muss hingegen der Vermieter beweisen (BGH, Beschl. v. 23.08. 2012 − VII ZR 155/10)

Ist der Anspruch verjährt bzw. die Verjährungsfrist abgelaufen, führt dies nicht zum Erlöschen des Anspruchs. Gem. §214 Abs.1 BGB ist der Schuldner nämlich nach Eintritt der Verjährung dazu berechtigt, die Leistung zu verweigern. Dies hat zur Folge, dass verjährte Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können. Macht der Gläubiger diese Ansprüche geltend, ist der Schuldner dazu berechtigt, die Leistung zu verweigern.

Wird dennoch geleistet, sei es aus Unkenntnis oder Fahrlässigkeit, kann das Geleistete nicht mehr unter Berufung der Verjährung zurückverlangt werden (s.o.)

Damit die Verjährung wiederum im Gerichtsprozess berücksichtigt wird, muss der Mieter die Einrede der Verjährung erheben.