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Zu hohe Nebenkostenabrechnung und was man als Mieter beachten sollte

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Nebenkostenabrechnung MieterEinmal jährlich flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus und jedes Jahr aufs Neue fühlt es sich wie ein Glücksspiel an – wie viel muss ich wohl dieses Mal dazu bezahlen oder darf ich mich zur Abwechslung zu den Glücklichen schätzen, die sich einer Rückzahlung erfreuen können?
Vielen Mietern geht es so und tatsächlich sind Nebenkostenabrechnungen sehr häufig falsch.
Lesen Sie nachfolgend, wie Sie sich in dem Nebenkostendschungel zurecht finden können und worauf Sie achten müssen, um sich vor Abzocken zu schützen. Sollte der Vermieter trotz Hinweis auf eine falsche Abrechnung nicht reagieren und die zu hohen Kosten nicht erstatten, kann ein Anwalt für Mietrecht helfen.



Was sind Nebenkosten?

Nebenkosten, auch Betriebskosten genannt, entstehen dem Vermieter laufend durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, etc.
Jedoch sind hiervon nicht alle Kosten auf den Mieter umlegbar. Vielmehr bedarf es einer konkreten und eindeutigen Vereinbarung über die zu tragenden Kosten im Mietvertrag.
Grundsätzlich regelt §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.
Eine Bezugnahme im Mietvertrag auf den Betriebskostenkatalog soll zwar als ausreichend geltend. Dennoch muss die Zusammenstellung hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung übersichtlich sein und den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachprüfen zu können (BGH, Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 371/04).

Welche Arten von Nebenkosten können anfallen?

Neben Heizung und Warmwasser lassen sich Nebenkosten in 14 Kategorien zusammenfassen: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Aufzug, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel, Einrichtungen zur Wäschepflege und „sonstige Kosten“ (hierunter kann z.B. eine regelmäßig präventiv durchgeführte Dachrinnenreinigung fallen), §2 BetrKV.

Welche Angaben sollten in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden?

StromrechnungEine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung sollte zunächst die Gesamtkosten und den Abrechnungszeitraum angeben. Auch der verwendete Verteilerschlüssel sollte aufgeführt und in nachvollziehbarer Weise erläutert sein. Weiterhin sollten eine entsprechende Berechnung des Mieteranteils, die Verrechnung der Vorauszahlungen, die Summe der Rückzahlungen oder Nachzahlungen aufgeführt sein.
Außerdem müssen Vermieter in der Nebenkostenabrechnung nicht nur die Gesamtkosten für jede Nebenkostenart, sondern auch die nicht um Vorwegabzüge bereinigte Gesamtsumme darstellen.

So soll der Mieter nachvollziehen können, dass und in welcher Höhe ein Vorwegabzug von nicht als Nebenkosten umlegbaren Kosten stattgefunden hat (BGH, Urt. v. 14.2.2007 – VIII ZR 1/06).
Bsp.: Gartenpflegearbeiten des Hausmeisters sind umlegbare Nebenkosten. Repariert er nun aber Schäden am Spielgerät, sind die Kosten nicht umlegbar. Damit der Mieter erkennen kann, ob und inwieweit ein Abzug dieser Kosten stattgefunden hat, muss in der Nebenkostenabrechnung neben dem umlegbaren Kostenanteil die Gesamtsumme der Kosten für den Hausmeister angegeben werden.

Wie werden Nebenkosten abgerechnet?

In der Regel erhebt der Vermieter neben der monatlichen Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die umgelegten und im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten, §556 Abs.1, Abs.2 BGB. Diese Vorauszahlungen werden sodann jährlich abgerechnet. Der Vermieter muss dem Mieter die Abrechnung spätestens zwölf Monate nach Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode zukommen lassen. Ist diese Frist abgelaufen, muss der Mieter Nachzahlungen nicht mehr bezahlen (BGH, Urt. v. 31.10.2007 – VIII ZR 262/06). Er kann aber unbeschadet dessen weiterhin die Abrechnung der Nebenkosten und ggf. eine Rückzahlung, sofern ihm eine zusteht, vom Vermieter verlangen.
Als Mieter hat man ein Recht entsprechende Belege einzusehen und Abrechnungen bis zu zwei Monate zu überprüfen. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen und die Abrechnung gilt als anerkannt, §556 Abs.3 BGB.

Welche Fehler könnte meine Nebenkostenabrechnung beinhalten?

Nicht umlegbare Kosten
Seien Sie stets vorsichtig, dass in Ihrer Abrechnung nicht Kosten untergebracht werden, die auf Sie als Mieter nicht umgelegt werden dürfen und alleine vom Vermieter getragen werden müssen.
Werden „Sonstige Betriebskosten“ im Sinne des §2 Nr.17 BetrKV aufgeführt, muss der Vermieter diese konkret bezeichnen (BGH, Urt. v. 7.04.2004 – VIII ZR 146/03). Fehlt die Konkretisierung handele es sich um eine „unausgefüllte Leerposition“. Der Mieter muss stets wissen, welche Kosten auf ihn zukommen.

Fehlerhafte Heizkosten
Heizkosten sind eine häufige Fehlerquelle in den Abrechnungen. Heizkosten müssen nicht nur über die Fläche der Wohnung berechnet, sondern nach einem speziellen Schlüssel ermittelt werden.
Daher kann der Vermieter im Mietvertrag auch keine Warmmiete und keine Heizkostenpauschale vereinbaren, die den Energieverbrauch des Mieters unberücksichtigt lässt (BGH, Urt. v. 19.7.2006 – VIII ZR 212/05). Nach der Heizkostenverordnung muss der Energieverbrauch des Mieters mindestens zu 50% verbrauchsabhängig berechnet werden.

Vorauszahlungen
Überprüfen Sie stets, ob Ihre im jeweiligen Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen in voller Höhe berücksichtigt und korrekt verrechnet wurden.

Verwaltungskosten
Kosten, die für die Verwaltung der Immobilie anfallen, wie z.B. Bankgebühren, Porto, Zinsen, o.ä. gehören nicht zu den Betriebskosten. Diese hat allein der Vermieter zu tragen.

Reparaturkosten
Auch gehören Reparaturkosten für Reparaturen im bzw. am Haus oder in der Wohnung nicht zu umlegefähigen Nebenkosten.

Gewerberäume
Seien Sie vorsichtig, falls sich im selbigen Haus Ihrer Mietwohnung Geschäfte, Firmen oder Büros befinden. Hierdurch können höhere Nebenkosten entstehen, welche der Vermieter bei der Abrechnung berücksichtigen muss.

Versicherungen
Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und Grundstück dürfen umgelegt werden. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Müllbeseitigung
Mietkosten für Müllbehälter oder Anschaffungskosten für selbige dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Wie kann ich mich gegen eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung wehren?

Zu empfehlen ist, dass die Abrechnung mit allen dazugehörigen Positionen einmal ganz genau im Detail überprüft wird.
Daraufhin können folgende Abrechnungen mit der jeweiligen Vorjahresrechnung verglichen werden. Sind Positionen dazugekommen oder ist der Preis teilweise auffällig angestiegen, könnte dies ein Zeichen dafür sein, dass Kosten berechnet wurden, die auf den Mieter nicht umgelegt werden durften oder diese in sonstiger Weise unsachgemäß verrechnet wurden.
Weiterhin sollte bei Zweifeln an der Richtigkeit der Abrechnung vom Einsichtsrecht Gebrauch gemacht werden. Zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung haben Mieter Anspruch auf Einsicht in die Rechnungsbelege und Gebührenbescheide des Vermieters. Dabei genügt es, wenn der Vermieter die Belege vorlegt; zur Zusendung sämtlicher Kopien ist er nicht verpflichtet, es sei denn die Einsichtnahme ist dem Mieter nicht zuzumuten (z.B. wegen zu großer Entfernung der Wohnorte).
In einem weiteren Schritt könnte dies für eine Einwendung gegen die Nebenkostenabrechnung hilfreich werden. Hierbei wäre anwaltlicher Beistand oder ein Hilfeersuchen bei einem Mieterverein ratsam.